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地产双限时代，谁在为产品想象力制造惊喜？

阅读:4605 2021-11-04

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“深藏不露是一种卓越的才能。”这句话出自17世纪法国古典作家弗朗索瓦·德·拉罗什富科的《箴言集》。

刚过去的这个周末，红姐就深刻地体会到了这句话的含义。

有位地产圈的朋友来找红姐约饭，本想着已入行地产圈13年，天天沉迷研究行业到废寝忘食，可以给他上上课，没成想自己反倒成了一名“学生”。

“如果是我买房，二手房的话会再等等，新房现在就要买。”这位朋友从地产中介干到地产顾问，再到自己创业，入行已超15年，对北京楼市动态及项目“门儿清”。

这与红姐想的有点不一样，北京新房正扎堆入市，预计到11月还有20个左右项目面世，已经形成供应高峰，为什么买新房不可以再等等，后面的不选择不是更多吗？

“7、8月份有的客户就说要等，可是等到今天，看到了什么？心凉了！”

朋友说，限地价、限房价，“双限”集中供地下形成的新盘供应，在产品层面已经没有了惊喜。

原因也很好理解。

“双限”下项目利润空间被锁定，时间就是成本，慢一点就可能亏损，且越晚开盘竞品越多，必须高周转抢跑，导致产品更加“标准化”。

并且，按照主管部门规范商品房销售的新要求，如今的楼盘样板间成了“工法展示现场”，也让看房客户缺少了对未来生活场景的想象而体验不佳。

更重要的是，在这位朋友看来，虽然北京新房正扎堆入市，但不要指望开发商因为竞争激烈而选择降价，因为已经没有降的空间。

“现在买，可以挑选好楼层、好户型，付款周期也好谈，越往后面可选、可商量的余地越小。”朋友说。

前一阵子，红姐还看到一篇文章，是行业内一位前辈级营销操盘手所写，和上面这位朋友看法一样，现在的开发商已经变成“生产制造商”，产品打造没有太多发挥空间。

听起来，有些为行业“悲凉”的味道。但她也认为，在这样的背景下，一些地段好、产品打造用心的楼盘，只要不是“养在深闺无人识”，反而会迎来机会，受到买房人的更多关注。

正好红姐近日去看了一个楼盘，也深有同感。这个盘，无论从地段（四环）、配套（临地铁、大型商业）看，还是从产品自身打造看（外立面全石材），都会令看房人产生“众里寻他千百度”之感。

这个楼盘就是「天悦壹号·壹品墅」，由央企中粮集团旗下的地产平台大悦城控股，与北京老牌地产国企天恒置业联袂开发。

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▲天悦壹号·壹品墅实景图

项目位于四环南中轴，地段已经决定了项目的稀缺属性。

从在售楼盘来看，虽然北京去年有罕见推出内城地块，如分钟寺“三兄弟”，但产品都是大平层。而壹品墅是叠拼，居四环内城别墅，出则繁华，入则宁静，别墅所带来的身份感、私属感是平层产品不具备的。

从新增供应来看，北京今年首批集中出让的地块，四环内0宗，四环和五环间仅有4宗，大部分位于五环之外；二批次集中供地的位置也差不多，且成交状况还不明朗。

而且新供应的地块，多少都带有附加条件，比如配建公租房，这也意味着四环区域基本上很难再有别墅产品上新，尤其是纯商品房性质的别墅产品。

地处四环，赋予了壹品墅先天位置优势；差异化的别墅业态，又让其产品稀缺性凸显。

四环地段赋予项目的稀缺性，还体现在配套上。

▲天悦壹号·壹品墅区位示意图

从上面的区位图可以看出，「天悦壹号·壹品墅」交通便利，地铁4号线新宫站近在咫尺，今年年底地铁19号线开通后，在新宫站将实现双轨交汇。虽然改善型人群出行多为自驾，但有地铁等于多出一重便利，项目的保值增值属性也会更强。

从项目沿槐房西路自驾向北，可通达四环和三环，快速到达金融街商务区和丽泽商务区。遇到尾号限行不能自驾，坐地铁4号线到金融街和丽泽也很方便，还可以换乘地铁10号线、1号线等便利到达其他各大商圈。

自项目向南走槐房西路经南中轴路，或者走京开高速上大兴机场高速or大广高速，可便利到达大兴国际机场。坐地铁4号线到草桥换乘大兴机场线，也很方便。

可以看出，从交通方面而言，壹品墅具有明显的特质，很适合工作在金融街或丽泽商务区的金融从业精英，以及附近总部基地的高净值人群安家置业，国内或国际出差频繁的商务人群，尤为适合。

项目也拥有匹配高端生活所需的繁华配套。

▲大悦春风里效果图

万达广场、荟聚购物中心、大悦春风里、花乡奥莱等高端商业聚集；国际化集小初高为一体的北京金融街润泽学校，距离项目仅约3.2公里；三甲医院天坛医院新院区距离项目仅约8公里。

项目地处南中轴生态居住区，周边环绕了南苑森林湿地公园、槐新公园等12大城市公园，距离南海子公园约15公里，早起晨练、晚间散步、假日休闲，生态宜居属性明显。

如前文两位朋友所感，集中供地时代，新入市的新盘，因为利润空间被“双限”锁定，产品想象力和发挥空间被不断阉割。而「天悦壹号·壹品墅」因为拿地相对较早，开发商更有时间、有空间用匠心打造产品。

国庆前夕，壹品墅新品样板间亮相，将西方美学与东方风雅相融合，被业内认为是“双限”时代下的北京别墅市场新的产品标杆和惊喜之作。

壹品墅有上、中、下叠三种户型。独门独院设计，均有超高的实际使用面积，尽显私密大宅尺度。

▲天悦壹号·壹品墅样板间

下叠建筑面积约340㎡，实际使用面积约1.5倍。一层前庭后院双花园，加下沉庭院，专属电梯，7.8米面宽的观景客厅与餐厅相连，舒适、气派而私密；二层双南向套房卧室，观景主卧，带男女双衣帽间，舒适静谧；地下夹层可设置书房、会客厅，地下一层双车入库设计，还可以业主需求设置影音室、健身房、红酒吧、艺术收藏等多功能空间。