亚娱体育在线（中国）有限公司

苏州高新区构建三大特色园区，未来很清晰。

阅读:5603 2021-03-15

640.webp (9).jpg

前两天，苏州新区构建了“三大特色园区”，分别为商务创新园区、先进制造园区、科技生态园区。

其中，商务创新园区以狮山商务创新区为主，与狮山街道、横塘街道、枫桥街道实现融合发展；先进制造园区以浒墅关经济技术开发区为主，与高新区综合保税区、浒墅关镇实行融合发展；科技生态园区以苏州科技城为主，与苏州西部生态旅游度假区（镇湖街道）、通安镇、东渚街道实行融合发展。

640.webp.jpg

由此，新区的格局可以说非常清晰了。

三大板块，三个方向，三种机遇。

那么，接下来的新区，究竟哪里更有发展潜力，置业究竟该如何选择呢？

640.webp (1).jpg

狮山：商务创新区

商务创新区着重发展商务和创新，打造长三角地区商务中心、创新中心、外贸中心和国际合作中心。

对于新区而言，狮山一直以来就是其不可动摇的中心，目前来看，苏州的三大新房备案价达到4万天花板的只有姑苏区、园区金鸡湖周边和狮山。

然而，相比于园区湖西和湖东（现在是金鸡湖街道），狮山的房价高地范围其实很小。

我们可以来看一下狮山均价在4万左右的新盘的大概分布。

可以发现，狮山高价盘的分布是很集中的，基本上在运河边、竹园路和狮山附近。

除此之外，往北的枫桥板块均价3.6W，往南的横塘板块均价3W出头，大板块内部的价格差距在10000元/㎡左右。

但是，要知道，整个园区湖东新盘和胜浦新盘价格差距才10000元/㎡而已。

这里可以试想一下，在同一区域中，同样的限价背景下，如果新房价格差距过大，可以做这样三个推断，要么是某个盘被高估了，要么是某个盘被低估了，要么就是区域发展极不平衡。

我们以位于狮山的运河时代和位于横塘胥江新著雅苑为例，两个楼盘相距仅2.1公里，开车只要7分钟，但价格相差高达7000元/㎡！

或许有人会说，狮山的学区不一样，横塘周边的界面确实有点差，但是，随着新区实验和新区一中的集团化办学，狮山的学区价值正在逐步稀释。

之前，我们算过金山路校区的价值，大概是200万，但随着滨河路等分校区的开设，不管挂牌学校最后的成绩是好是坏，对本部校区而言，都是弊大于利。

延伸阅读：老破小！一河之隔，价差3.6W！新区金山路校区价值几何？！

还有周边环境问题，横塘受到诟病最多的其实是周边的建材市场，但狮山竹园路一溜的工厂着实也不少，这两个地方的拆迁难度都不小。

而接下来，狮山要发展商务创新区，其实也面临着两个非常难以突破的瓶颈，一是园区在商务、自贸等方面有更加领先的优势，二是狮山整体的城建确实比园区逊色。

狮山要想继续突破，需要的是更多资源的投入，但现在，很明显新区的资源倾斜在科技城，不过，这不是狮山的问题，是历史选择的问题。

而且，接下来一两年时间内，狮山可能都没有供地了，那接下来，狮山价值再提升的动力在哪里？值得思考一下。

浒墅关：先进制造园

先进制造园落在了浒墅关，以进出口，贸易促进智能制造业和先进制造业的发展，大力发展数字经济等新经济形态，发展工业互联网，推动传统产业数字化、智能化改造，打造先进制造业中心和现代制造业产业园区。

浒墅关先进制造园区的定位，就是“制造”两个字，简单来说，这个片区的定位就是比较高级的第二产业，这个听起来可能没有什么高科技、第三产业之类的来得高级，但是，从目前区域的现状和定位来看，浒墅关接下来会是非常宜居的一个板块。

首先，虽然浒墅关接下来不太可能走高端路线了，但是大量先进制造业会有大量就业，这部分人群收入未必会非常高，但会有很大的基数，这就意味着，整个浒关现在二十多个项目，未来不会缺接盘的人。

而且，随着浒关四大商业体的的落定，浒墅关其实是拥有了辐射半个苏州，至少是新区的能力。

640 (1).png

永旺、宜家、迪卡侬、开市客，除了永旺现在在苏州园区、吴中有，其他三个商业体在整个苏州的差异化竞争实力其实是非常强的。

如果你想去逛宜家，在苏州你只能去浒关的这家，否则就要去无锡或者上海；

而迪卡侬，新区的这个和其他商场里的迪卡侬商店比，也会拥有更多、更全的商品种类；

开市客，以低价商品著称的仓储式量贩店，在苏州市内也是首家，2019年在上海首次开业的时候人气爆棚的场景还历历在目，接下来，苏州开市客开业，无疑会为浒关引来大量固定客流，这会给浒关带来源源不断的消费力。

/四大商业

有工厂提供大量的工作岗位，有四大商业综合体吸引全市的消费力来反哺板块，以及板块内目前大量的刚需房源供应。

浒墅关，会成为苏州年轻人非常平稳的跳板。

或者用更直白的话来说，在刚需阶段进入浒墅关这个板块，后期置换离开浒墅关还是比较容易的，而且会有稳定的涨幅，因为在刚需置业的逻辑里，浒墅关有着秒杀苏州所有其他刚需板块的优势。

当然，这是浒墅关的利，同样也是浒墅关的弊，但是，毕竟不可能所有板块都发展到园区的高度，浒墅关的居住性价比在苏州范围里面来看，真的非常高了。

太湖科学城：科技生态园

科技生态园，也就是我们现在常说的太湖科学城。

这个板块，现在毫无疑问就是新区政府重点发展的板块，引进南大苏州校区，对标张江科学城，是新区当之无愧的发展重心。

而在三大特色园区的划分中，科技生态园区聚焦人才、技术、资本、信息、生态等要素资源，加快大院大所建设，提升创新转化能力和服务经济社会发展能力，建设先导产业创新集聚区，加快南京大学苏州校区建设，推进全方位合作，建设太湖科创谷，打造太湖科学城！

640 (3).gif

太湖科学城最大的优势，在于他起步高、有未来，如果说狮山是新区建区28年以来的成果，浒墅关是新区坚实的发展基础，那么太湖科学城就将是站在巨人肩膀上起飞的后起之秀。

和狮山日积月累发展成的城市中核地位、浒墅关老镇改造商业驱动的发展模式都不同的是，太湖科学城最大的优势，是没有产业转型升级的阵痛，要知道，将一张已经涂鸦过的图片重画要比在一张白纸上新画要难得多。

而目前，太湖科学城的发展逻辑也非常清晰。

以南大苏州校区为核心驱动力，结合太湖的生态环境、科技城的高新产业、通安的居住属性，形成“产学研住”一体化的发展闭环。

南大以高校的形式引进以及培养更多的人才，学校主要开设的专业方向与区域内主要产业就业方向高度匹配，相比起财政补贴、放开落户等“抢人”的手段，更加高级也会更加行之有效。

在这样人才流入为导向的内因驱动下，太湖科学城同步推进小学初中等公立学校、商业综合体、文化公共设施等基础配套的建设，提升生活品质。

未来的太湖科学城，势必会走出一条高于狮山的道路。

最后，我们来总结一下新区三大特色园区。

以狮山为核心的商务创新区：或许存在价值高估的情况，面临着利好出尽的窘境，加上核心区域工厂和老新村拆迁难、学区价值的稀释、缺少土地供应等一系列问题，接下来的狮山，将会有较长一段时间的滞胀，但也不会跌，期间甚至还会一波二手房的成交潮，以及利好一些外溢板块。

以浒墅关为核心的先进制造园区：利好逐步兑现，板块仍然处于上升阶段，因为有着制造产业和四大商业体的支撑，尽管板块供货量很大造成了最近一段时间的供大于求，但长期来看，去化和二手房流动性都不会差，唯一的问题就是天花板比较低，改善需求大部分会跳出板块。

以太湖科学城为核心的科技生态园：这是新区现在的明星板块，起点高，天花板也高，未来的太湖科学城之于新区的地位，就像是湖东之于园区的地位，虽然不是老牌核心，但会是一个更崭新、更都市化的新中心！唯一的缺点，需要一定的时间去等待他发展成熟。

对于买房人来说，这三个板块都有其可选性，刚需选浒关，主城价格洼地，生活便利后期好出手；

投资选太湖科学城，虽然价格已经在走高，但明显还没有到顶，等待利好落地的时间正好可以对冲限售的时间；

如果想在狮山置业，抓紧时间，狮山村项目可能是近两年内最后入手狮山的机会了，狮山与苏州主城的融合程度、地段价值仍然是其他两个创新园区不能比的。

不过，在买房这件事上，有多大能力做多大的事，房子永远是用来住的，而不是用来炒的，即使是以投资为目的的购房，也不要只想着买这一套房能涨多少，接下来，楼市大涨的可能性很低了，也不要觉得放开限购、限售就会接着大涨，说不定放开的后果就是加速泡沫的破裂。

我们真正应该去相信的，是一个城市基础建设的能力、产业发展的速度、人口流入的数量，这是一个循序渐进的过程，步骤不能少，顺序也不能反。

只有这个城市走得稳，房地产的发展才会更加有力。

而新区，做得非常好了。

ARCHINA 所有平台上发布的项目、招聘、资讯等内容，部分由第三方提供或系统自动收录。资料版权属于第三方，若信息不实或涉及版权问题，需要版权方和第三方沟通，ARCHINA 将配合对接，并在确认无误后删除涉及版权问题的信息，相应的法律责任均由资料提供方承担。

评论

资讯概况