前      言

做城市更新有两大难点，一个是政策，另一个是流程。

政策的改变也会带来流程上的改变，比如新政的颁布，流程上也会有所删减。对于做城市更新的人来说，是一件非常头大的事。一方面极少会有官方的流程，另一方面，网络上流传的大多数都是就流程，这就许多人造成了极大的困扰。

比如深圳去年就取消了“双百”的规定，广州已经撤下了城市更新局......在很多版本的流程上，仍旧有这些字眼。于是，为了方便大家的学习交流，我们几个同事爆肝整理了大湾区几个城市的旧改流程。

深圳的城市更新模式一直都是被认为是走在最前的，在“市场主导“的模式一下，也是独树一帜。深圳的城市更新主要有四个关键阶段：计划立项，专项规划，确认实施主体，获取土地证。

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深圳对于立项审核非常严格，需要满足六个方面：

广州的城市更新模式区别于深圳，以“政府为主导“的广州旧改，是开发商兵家必争之地。在整个项目的生命周期，政府始终承担着裁判，监督等角色。对项目的推进，起着非常重要的作用。另外，”村企合作“是最常见的合作模式。

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广州旧改主要有四个关键阶段：

据相关人士透露，在未来广州旧改的流程当中，会引入“项目库“的概念，具体的相关信息，得等到相关的政策出台之后才能得知，

东莞经过多年的探索和经验总结，结合了深圳和广州两种模式，走出了一条独具东莞特色的城市更新之路。

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在去年的东莞市政府颁布的《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资的若干政策》，简称“18条”，让不少诚更人开始关注东莞市场。自东莞政府从18年对城市更新改革模式以来，东莞的模式已经发生了巨大的改变。

要认识东莞城市更新，就必须要看东莞市政府在2018年出台的《关于深化改革全面推进城市更新提升城市品质的意见》的通知（东府[2018]102号，以下简称“《推进城市更新意见》，这个文件标志这东莞从“三旧”模式进入了“城市更新”模式。

经过了改革，东莞城市更新主要有三种模式：

佛山市城市更新规划分为三个层次：一是宏观层面由政府主导的城市更新专项规划与城市更新五年规划，二是中观统筹协调的城市更新单元计划，三为微观开发控制的城市更新单元规划。其中城市更新单元计划和城市更新单元规划是申报主体参与阶段。

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佛山市更新工作，以“市城市更新专项规划、城市更新五年规划→更新单元计划→更新单元规划→实施方案→实施监管”的流程进行，在过程中要求有政府部门审批并由申请主体提交文件。

佛山的旧村庄改造方式主要有两种：

1.   公开出让（收储）

2.   协议出让（免储）

其中协议出让有三种路径：

1.   集体经济组织（或其全资子公司）

2.   集体经济组织与公开选取的市场主体成立的合作公司

3.   开发建设单位（公开选取的市场主体）

珠海城中旧村改造主要包括前期工作（更新意愿、土地及房屋现状调查）、申报主体资格认定、更新单元规划及安置补偿方案申批、组织实施等环节。

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珠海城市更新项目主要有以下特征：

由于惠州临近深圳，故而其三旧改造在模式上受深圳影响较多。

据《惠州市惠城区土地整治规划(2016- 2020)年》(征求意见稿)指出，2020年，惠州闲置土地盘整规模为39.7万㎡。规划期内，全市将规划三旧改造项目将达12个，改造规模120.9万㎡，预计总投资18.14亿。

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惠州市自然资源局局组织编制的《惠州市“三旧”改造实施办法(第二次征求意见稿)》(下称《改造办法》)完成修订正式对外公示。《改造办法》明确了“政府主导、规划统筹、产业优先、公益保障、规范有序、多元共赢”的改造原则，将摒弃以往零散、点状的改造形式，划定改造单元推动成片连片、成规模改造的实施。在改造技法上将实施以拆建更新和微改造两种方式相结合。

流程和政策都是旧改的两大难点，这也是我们的日后工作重点。如果大家在城市更新方面有什么疑问和需求，都可以联系本人的微信。

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