为什么大家都说，今年旧改的热地会在东莞、佛山这两个城市呢？

一是原来的广州、深圳好的项目已经被拿的七七八八了，差不多的项目也已经有不少房企虎视眈眈，就连蚊子腿肉也不放过。剩下那些算不过来的项目、开发难度大的项目还在等着哪家金主爸爸来宠幸。

二是周边城市也有开发改造的机会。除了广州、深圳之外，东莞、佛山三旧”改造任务分配也是比较重的。说明什么，说明有机会啊。所以，很多房企逐步开始向其他的城市扩张版图。

于是，东莞、佛山就成了大家眼中的“大肉”了。

从去年公布的东莞前期服务商的数据来看，东莞市政府正大力推进东莞的城市更新项目。通过城市更新，进一步对东莞的产业升级。产业的升级将会对东莞的人口涌入，人才吸引起到极大的作用。因此，东莞在未来几年，将成为房企争相涌入的旧改热土。

借由今天东莞市自然资源局公开的《东莞市2020年度国有建设用地供应计划》，我们就来看看，2020年东莞市旧改这块肉能怎么卖钱。

首先，我们来看一下，总的计划用地指标：1095.4217公顷，其中三旧改造用地占9.61%，将近百分之十，跟18年差不多。但相较于19年来说，下降了4.41%。

今年的国有建设用地供应计划中，三旧改造用地共有36宗，合计105.2923公顷。各类用地供应详情如下表：

旧改商服用地供应：主要是以协议出让的方式进行，供地时间在第1、3季度。

旧改住宅用地供应：主要是以协议出让和招拍挂的方式进行，宗地现状大多是三通一平，供地时间各个季度均有。

工矿仓储用地：是今年计划用地供应的大头。主要是以协议出让和招拍挂的方式进行，时间集中在第1、3季度，大部分是地上有建筑物的现状。

公共管理与公共服务用地：大部分是教育规划用地，主要以划拨的形式供地，集中在第二季度，现状以毛地占多。

旧改交通运输用地：均以协议出让供应，时间集中在第一季度，均是地上有建筑物用地，大部分位于东城街道牛山社区。

与其他城市不同的事，东莞政府对城市更新的项目，可谓是极大的支持。以广州为例，对旧改的项目设立众多的限制，例如容积率，公建配套比例，融资地块等。

东莞政府为了赋予土地更多价值，在文件中提到了不设容积率上限，有条件分割销售等优惠政策。对于开发商来说，利润空间也更大了，增加了市场主体的参与度。但另一方面，对于“工改”项目，则严格限制了“工改居”，侧面也说明政府真正想做的是产业升级，对旧产业进行一轮大换血。

从土地的供应来看，今年的供应量可谓是非常丰富。周边的广州深圳两地，在土地的供应上已经不如往年了。

一方面一线城市的开发强度已经到达了顶峰，随之而来的土地供应量已经跟不上需求，提前进入了存量开发时代。

另一方面，现在正好赶上二线城市往一线城市发展的历史进程，产业是一座城市的经济命脉，产业升级带来的经济效益是巨大的。旧产业急需被替代，而城市更新正是因此而生。因此，东莞的城市更新，是一个值得注意的机遇和市场！

自从去年东莞政府颁布了新的政策之后，东莞模式就开始展露了。东莞的模式介于深圳和广州之间，最大的改变在于取消了村企合作的方式，取而代之的是单一主体挂牌招商模式。由政府划定更新单元，通过对更新单元的统筹安排，捆绑落实土地贡献、公共设施规划要求，补足交通、教育、医疗等城市短板，改造权与土地产权分离。

东莞作为传统的制造名城，面临产业升级转型巨大挑战，但东莞市“三旧”改造项目多以住宅、商业项目为主，“工改工”进展缓慢。因此，在政策上，放宽了工改项目的限制，利用财政的支持，大力推进工改工项目。

因此，无论是审批，管控，财政支持方面，东莞的旧改项目都是非常优质的，也印证了去年为什么有那么多的房企涌入东莞的旧改市场。