深圳公寓走出独立行情

我最近去北京出差见一个地产业内的朋友，吃饭之余聊起买房的事，令他捶胸顿足，当时因为没有购房名额，他2016年底在北京顺义买了个公寓，买入价格170万，没两个月就涨到250万，中介问卖不卖，他心想升值这么快，干嘛卖呢。

然而行情巨变之快，甚至让人来不及反应。

2017年3月26日，北京对公寓市场调控史无前例的凶狠，由于无法出售给个人，北京公寓成交量暴跌。贝壳数据显示，2017年、2018年北京新建商住公寓成交量分别同比下降82.9%、70%，价格也跌的惨不忍睹，均价从之前的5万多元/平方米迅速降至3万多元/平方米。

现在我这朋友的公寓已经跌到了130万！相比最高点接近腰斩。

北京商住公寓最有代表性的小区，就是东五环外的像素，是北京最大的商住楼盘，19栋楼将近1万套房，居住着3万多人。

其部分小户型复式公寓售价一度升至7万元/平方米，我看了下目前的价格，已经跌到了3.5万/平米，也是腰斩。

上海公寓市场也好不到哪去。

2017年5月，上海出台商住房整顿方案，对已售未交付入住的项目必须恢复商用功能。

直白点说，就是已经购买了公寓的业主，最后到手的是纯商用属性物业，不能用于居住。

这个调控一出，直接把商住打入冷宫。先是成交量直接冰冻，然后是成交价出现跳水，买了公寓的业主真是叫苦不迭。

受全国调控环境的影响，深圳的公寓政策也收紧了，到2018年“731”政策出台，规定新供应地建设的商务公寓一律只能出租，不能用于出售；已有商务公寓，限售5年。

但奇葩的是，这不仅没有让深圳公寓成交量下跌，更没有让价格下跌。

一线城市里，唯独深圳的公寓市场一枝独秀。

2019年深圳公寓高达18902套，要知道深圳住宅成交量才37884套，公寓在整个房地产市场上的占比不断扩大，达到1/3。

价格虽然没有住宅涨幅快，但也是一路上扬，2019年均价已经站上61621万/平米，跟北京上海的大跌形成鲜明反差。

很多外地人百思不得其解，都是不限购不限贷的公寓，大多不带学位，成交性质也一样，为什么深圳的公寓就这么受青睐，走势就这么彪悍呢？

原因在哪里？

根据我长期和外地投资者的接触，以及综合开发商的信息来源，我认为主要有2个原因。

第一、 主要跟深圳长期供不应求的供需矛盾有关。

深圳一直都是人多地少，住宅长期供不应求，这也是深圳能领涨全国的根本原因，住宅不够的剩下只能靠公寓来补充供给，住宅涨，公寓也能跟涨。而北京上海的住宅这几年都处在调整当中，且不管是存量还是增量，供给都不像深圳这么缺房。

第二、 跟全国投资热钱积极涌入深圳有关。

深圳作为社会主义先行示范区，这个城市年轻有活力，很多全国投资热钱都看好深圳的未来发展，但很多人苦于没有购房名额，买不了住宅，只能买公寓，想要分享深圳不动产的升值红利，公寓应该说是除了住宅之外，相对不错的投资标的之一。

深圳公寓价格为什么这么高？

这几年很多人投资公寓，大都是因为没有住宅购房名额。

平常我一般都会跟大家说实话，如果你有购买住宅的名额，肯定是优先买住宅，而且买公寓不止要看租金回报率，也是要选城市的，放眼全国，确实很少有像深圳这样的城市，公寓价格能稳步上涨。

通常来说，比如北京、上海、长沙、成都这些城市，公寓价格都只有住宅的6折左右。

但唯独深圳的公寓定价能比住宅高！

深圳是我见过唯一一个公寓的定价，能够高过住宅的城市。

深圳最贵的小区居然是公寓，深圳湾一号，这在外地人看来简直不可思议！

我很多外地的朋友来深圳，都想去深圳湾一号看看，这到底是个什么样的楼盘，公寓居然能卖到30万一平？

深圳湾一号，为什么能卖到30万？

我问过深圳湾一号的业主，他说在深圳湾，就没有高端住宅能够满足富豪的居住需求。对这种高端公寓来说，已经不单单是保值增值的产品了，这就是一个体现富豪身份价值的符号，他们需要的是不同的居住圈层。

当然，他的产品首先要足够好，硬件上要对得起30万的价格，做到足够的奢华，其次，他的地段无可复制，再者，是他的稀缺性，卖完就没有了，以后不是你有钱想买就能买到的。所以哪怕是公寓不是住宅，富豪们也一样乐意接受这样的价格。

今年7月31日，深圳史无前例再次升级调控，很多人完全丧失了购买住宅的资格，手上拿着钱却买不了房子，公寓再次成了很多购房者退而求次的选择。 

同时，深圳还出了一个政策，停止审批商务公寓，鼓励已有规划的公寓项目转做可售人才房。政策之后公寓不会再审批。

这无疑是给深圳商务公寓市场打了一针兴奋剂。

下图很明显可以看出，8月份以来的月成交量显著放大到上半年的月成交量一倍以上。

因为这意味着深圳公寓市场将进入存量时代，未来卖一套少一套。

据不完全统计，目前深圳市场上公寓大约有1.5万套。如果按照目前平均每月1500套左右的速率，去化周期大约10个月。

货量有限，恐怕接下来公寓价格也会水涨船高，毕竟公寓还是有居住功能的，特别是优质地段的公寓会更加稀缺。

公寓又是不限购不限贷的，未来没有增量只有存量的市场里，就会具备更好的流通性。

不过，值得注意的是，相比地铁口的刚需公寓，豪宅型的、稀缺型的公寓，搭配上区域、交通、配套的优势，价值增幅是指数上升的。前者的价值增长速度和幅度，远低于后者。

买公寓就是收租+投资，核心逻辑要找准他的稀缺性。稀缺是公寓投资的核心价值。

而且真正的豪宅，富豪拿在手上是不会轻易出手，更是稀缺！ 

深圳湾1号在南山代表的是富豪顶级一种文化圈层， 这种项目就是牢牢掌握这个片区的定价权，它的价格不是由房价的基本面，或者深圳的房价走势决定，而是基于项目站位之上，由吸引而来的全国富豪决定。

四重价值，打造稀缺顶豪

如果说深圳湾是南山少有的自带定价权的公寓项目。

那么在龙岗，有另一个项目，大运新城的世茂深港国际中心，TA掌握大运，甚至整个深圳东部的顶豪公寓的定价权。

最近我查了下数据，自去年第一期开盘以来，市场表现十分惊人：

累计已经有超60亿的成交额，光是10月一个月就带货10个亿，开盘不到一年，成交额一举达到中国前三、深圳第一，可见有多么火爆。

这样的市场数据, 我相信超出了多数人对公寓的认知，相比一般的顶豪公寓，TA到底有哪些独特的价值？

世茂深港国际中心跟我之前看到的综合体非常不同，可以说是整个深圳的一个“另类”。

这个超级综合体，是世茂集团投资超过了500亿，聚全集团资源打造的，光是这个体量，在深圳也是绝无仅有的。

更重要的是，他具备了当下的时代意义，是深圳40年，大湾区融合的时代产物。

他是在粤港澳大湾区规划发展纲要发布元年下的首个湾区超级综合体，具备国家级战略意义。

他一面世就收到很多高层领导的关注，刚开工的时候全国政协副主席，香港前特首董建华，深圳市委书记王伟中，世茂集团董事局主席许荣茂就出席了开工活动。

建设过程中，香港特区行政长官林郑月娥亲临考察。

截止目前，累计已有60+政要，20+世界百强企业高管亲临现场。

至于有名的投资者 ，资产十亿美金以上的富豪们来看过, 投资了的就太多了,连胡润都携富豪榜上的名单过来了。

在深圳，甚至在全国，能够始终在高层的视野之中，并且这么受到富豪和投资者青睐的项目, 确实不多见。

除了顶层视线，富豪关注，另外就是圈层文化。大家想想，深圳湾1号的溢价中有一个核心的就是圈层，他们的深湾会，代表的就是富豪的圈层文化。

同样，世茂深港国际中心成立的誉荟CLUB，同样会为大户型的客户，提供一个高端身份的体验汇集地。

买房就要看政策和规划，跟着国家的战略规划走，跟着高层的视野走，同时具备圈层效应，那么，投资的基本面就不会差。

大家知道，世茂擅长做地标，所到之处，基本勾勒出当地最美天际线。包括上海世茂广场，广州世茂汇金中心，深圳前海世茂大厦等等，都是有名的地标建筑。

而世茂深港国际中心，相比这些建筑高度更高，综合体量更大。

试想你站在世茂180m超高层云端公寓里面，直面深圳露台，还可以180°尽揽大运的云端壮景，是不是有一种“一览众山小”的极致观景体验。

当然，除了体验极致，买公寓一定是投资属性：除了租金的稳定收益，核心就是要保值升值。

从投资价值来看， 如果一个产品能成为一个城市的地标，那么他天然就是稀缺的， 自然会给投资带来溢价。

这是铁律。

知名酒店，购物中心，或者摩天大楼，因为其本身就具有一定的独特性，逐渐演变成了某个地区的“符号”，让人们也更容易产生认同感，很多人甚至将这些地标和所在地区等同起来。

这样， 地标的吸引力，会天然带来更多的流量，人流，企业和商铺的聚焦, 间接支撑房价，比如伦敦海德园1号就在海德公园旁边。

因此，地标的加持，会强化这个产品的投资价值。

为什么说这是个规格高的不寻常露台？

因为这将是首个以”深圳“命名的政府公建配套落地，将打造成为新的向世界展示深圳的窗口，承载下一个40年的深圳梦。 

我们来看看这个露台长什么样？

颜值爆表只是外在， 更重要的是流量，流量，流量。重要的事情说三遍。

因为公寓更多具备投资属性，投资就是要靠综合体的各种配套来吸引人气， 从而支撑购买的需求量。

深圳露台能支撑流量的核心原因在于，他超越了普通的商业街，打造了一个 “商业+人居+公园”的开放式绿色社区， 这样的设计出来，必然成为深圳人打卡的圣地。未来这里将带来强大消费力及高消费频次，成为整个深圳东部超级客流极点。

除了露台，还包括他自带的5栋甲级写字楼，拟引进国际五星级酒店，9大业态的文化艺术空间，四维商业航母等等都会带来大量的流量。

有流量的加持，自然会带来大量购买力，必然也会加大世茂深港国际中心在片区的定价权。

好，我们再看下这个产品本身。

整个公寓对标的是伦敦第一豪宅海德公园1号，建筑立面采用了巨擘水石设计，跟纽约one57和海德公园1号等全球顶豪用的是同样的设计。

材质上选用“玻璃幕墙+中空夹胶玻璃+铝板”，同样材质的是30万一平的深圳湾1号。

在户型设计上，一期有三种户型设计。项目开盘至今持续热销，最受人追捧的是249平的楼王产品。

感兴趣的朋友，可以抓紧时间预约参观了，据说一期只剩少量房源。

尤其是，在深圳湾1号等豪宅公寓纷纷从最初的7、8万/平，直接冲破30万/平单价之时，世茂深港国际中心目前均价仅在5.4万/平，无疑还处在洼地之中。这样低价格买入高价值产品的机会，错过就很难有了！