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旭辉正在撕下的三个标签
阅读:3505
2020-09-08
在旭辉控股的中期业绩会上,CEO林峰说了不少即兴小段子:
——
旭辉人是“笑脸朝着客户,屁股对着领导”。
——
武汉回款小组的伙伴们,因为疫情的缘故,变成了人肉取款机。
——
没有回款没有利润的销售那就是耍流氓,做多少规模都可以。
把这些段子整合起来,无非就是“
促销售、抓回款、赚利润”的房企2020战略标配。
但今年上半年,
旭辉最不同于同行的战略重点,其实在于在调结构上,包括调整布局的结构,和权益的结构。
这里面,也暗藏着旭辉多年的郁结。
01
投资布局:抬华南降环渤海
用环渤海换华南,是今年上半年旭辉的一大战略转向。
一方面,
华南区域对上半年集团807.25亿元总销售额的贡献,由去年同期的7%,提高到了11.6%,
达到93.36亿元
。
另一方面,
今年上半年,
旭辉在华南的新增土储建面占报告期内总新增土储464.52万平方米的28.39%。而去年同期时,这个比例仅为4.72%。
而对应的环渤海区域的新增土储建面为99.95万平方米,比去年同期的330.11万平方米有大幅下降。占比也从42.93%,降到21.52%。
让旭辉做出战略布局调整的归结点在于:不论是从福建起家,还是从大湾区概念热炒背景看,此前,旭辉在整个华南区域的布局,都有些滞后——
2016年时,旭辉布局了广州、佛山、三亚;2017年时,旭辉又进入了东莞、中山。彼时的旭辉,对华南市场期待极高。
按照2017年年中时,时任旭辉集团广州事业部总经理殷杰在公开场所披露的期望:旭辉将用5年时间成为华南地区TOP10,实现300亿规模。
但直到2019年,旭辉在华南区域的广东、广西、福建、海南、江西5个省份,15个城市合起来的业绩贡献额,只占了集团当年2006亿元销售额的8.7%。
而对比同为闽系、同将总部搬至上海,且销售规模相当的阳光城,其2019年2110.31合约销售金额中,大福建贡献18.35%,珠三角贡献8.65%,长三角贡献33.61%。
显然,旭辉在华南市场的未能如期打开,加上疫情之后,华南早于华北市场复苏,“弱华南”的旭辉去化受到拖沓,集团内部着急情绪浓郁。
为了提高重视度,今年里旭辉甚至进行了多次组织架构整合:在6月3日时,旭辉合并了原浙江、福建两个区域的业务,成立东南区域集团;在6月5日时,旭辉又将广州和广西业务整合成了广桂区域事业部,下辖广西、广州、中山、佛山、肇庆、清远等地域,皆意在提速区域小集团化发展。
02
城市能级:收缩三线增一线
在中期业绩会上,林峰说:旭辉的土储主要分布在一线城市、二线城市和准二线城市,这几个能级城市加起来占到了90%以上。
翻看过往年报,在2016年、2017年时,旭辉的布局确实在一二线重镇。
但到了2018年之后,一线城市与三线城市的比重,开始呈此消彼长的关系。
到了今年上半年的,这不足10%的三四线城市,却贡献了旭辉27.2%的销售额。
如果按结转比例看,则三线城市占物业销售已确认收入总额193.88亿元的比例,达到了44.2%。二线城市为44.9%,一线城市仅10.9%。
克而瑞在报告中就指出,
除杭州、温州外,其他2019年上半年产能前5的城市在2020年上半年的产能都有所减少,北京和上海的产能甚至都减少了50%以上,这种重点城市产能出现大幅减少的现象值得企业注意。
低能级城市占比提高,其有限的溢价空间也导致了旭辉这几年毛利率的走低——
2018年时为34.7%,到了2019年,落到30.0%。而今年上半年,旭辉的毛利率继续同比降低了3.71个百分点至25.63%,低于行业的平均水平。
旭辉显然也注意到了自己的毛利问题,
从上半年其新增土储的能级占比来看,2020年上半年旭辉在三四线城市新增土储的占比由2019年的24%继续降至22%,按货值计算三四线占比更是仅为9%,
只在洛阳、温州、无锡、宿迁、临沂5个三四线城市继续新增投资。且在北京、上海的补货比去年更加积极。
可见,旭辉已悄悄调整了集团的布局策略,将投资策略重新转回了一二线城市,但从在手货值来看,其曾创下的“百亿旭辉
北京
”荣光,短时间难重拾,更多的项目仍集中在二线城市。
03
规模侧重:从追全口径到增权益
得益于其他收益和合联营业绩贡献,虽然自身项目毛利率走低,但旭辉今年上半年依然录得净利率和归母净利率分别为20.57%和14.63%,一下跃至行业较高水平。
作为“全口径金额”的代表受益者,
2017年时,
旭
辉成功闯入千亿,录得合同金额1040亿元。但事实上,集团所占的权益销售比例,只有
53%,不仅创下3年新低,也远不如业内普遍70%以上的水平。
这也引来了市场对于千亿旭辉的质疑。
此后2年,旭辉不再在年报上披露该数据。但根据机构统计,2018年旭辉的权益销售比仍为53%,在TOP15房企中处于垫底,到了2019年时,该数据也仅微涨至55%。而当年TOP100房企的平均销售权益比约为75%。
(相关文章:
“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生
)
对于这个多年心患,在年初时,公司CEO林峰就公开表态,未来旭辉的权益比会稳定在65-70%之间。而在中期业绩会上,董事局主席林中再次提到了旭辉的短期目标,其中就包括有“增权益”。
据管理层的介绍,
今年上半年旭辉新增土储总面积约465万平方米,其中,旭辉的并表项目占到了70%,权益比占到了69%,较去年已经大幅提升了10个百分点。
按这样的权益增速,管理层预测,
未来三年,旭辉的全口径销售金额将维持在15%以上的增长,而权益金额将实现每年年化增长25%以上的增速。
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2020-09-08
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